ƏMLAK

Xaricdə əmlak alanları aldadırlar - RİSKLƏR VAR
12 APREL
493

Xaricdə əmlak alanları aldadırlar - RİSKLƏR VAR

2016-04-12 16:30:00

Qanunların ciddiliyi və ya nəzarətin güclü olması ilə bağlı deyilənlərə baxmayaraq Avropadada daşınmaz əmlak alanları aldadanlar var. Avropada əmlak almaq bir sıra risklə bağlıdır. Belə hallar olub ki, yerli agentlər müştərilərin məlumatsızlığından istifadə edərək, obyektləri şişirdilmiş qiymətə satıblar, pulu götürüb aradan çıxıblar və ya tikinti illərlə davam edib və s. “Daşınmaz əmlak” jurnalı vicdansız satıcıların sadəlövh müştərilərə qarşı istifadə etdikləri hiylələri araşdırıb.

Avropada əmlak almağın müsbət tərəfləri kimi – orada qanunlara hörmətlə yanaşılması, buna görə də Avropada biznes qurmağın daha asan olması və yaşayışın daha təhlükəsiz olması göstərilir. Amma diqqətlə araşdırdıqda Avropada da çoxsaylı mənfi halların, risklərin olduğunu görmək mümkündür. 

«Bunlar tikintinin yarımçıq qalması ilə bağlı risklər də ola bilər, obyektin təhvil verilmə vaxtının uzadılması riskəri də ola bilər (əgər daşınmaz əmlak tikinti mərhələsində alınırsa), eləcə də sənədləşmə işlərinin düzgün aparılmaması ilə bağlı risklər ola bilər (əgər ikinci ev alınırsa). Həmçinin bu, bazarda baş verən ümumi dəyişikliklərlə bağlı risklər ola bilər: məsələn, investorlar mənzilləri təkrar satışdan gəlir əldə etmək məqsədilə alıblar, lakin böhran baş verir və obyekti gəlirlə satmaq mümkün olmur» – «Savills Rossiya» şirkətinin xarici əmlak departamentinin direktoru Yuliya Ovçinnikova deyir. Bundan başqa, sadəcə sizin pulları götürüb aradan çıxacaq dələduzların qurbanı ola bilərsiniz. Artıq xərclərdən qaçmaq, pula qənaət etmək və şişirdilmiş qiymətə mənzil almamaq üçün bəzi şeylərdən xəbərdar olmaq lazımdır: 

«Qara rieltorlar»

Avropada rieltor işləmək üçün lisenziya almaq lazımdır – bu lisenziya bir neçə imtahandan sonra verilir və mütəmadi olaraq təsdiqlənməlidir. Özü də lisenziya ucuz başa gəlmir, məsələn, Avstriyada illik 5 min avro ödəmək lazımdır. Lakin heç də bütün agentlərin lisenziyası yoxdur, halbuki bu vacibdir.

«Knight Frank» şirkətinin xarici əmlak departamentinin direktoru Marina Kuzminanın sözlərinə görə, «Məsələn, İtaliyada daşınmaz əmlak obyektlərinin satışı ilə yalnız lisenziyalı agentlər məşğul ola bilər. Onların fəaliyyəti qanunvericiliklə tənzimlənir, lakin orada da heç də hər kəsin lisenziyası yoxdur».

Lisenziyasız agentlə iş tutmağın nəticələrini isə ağır olur: «Müştəri İspaniyada mənzil alıb. Yerli agent ona təmir işlərində kömək etməli idi. Amma işin ortasında agent tikinti işləri üçün ona verilən avans və mənzilin açarları ilə birlikdə yoxa çıxdı. Mənzil sahibi açarları dəyişməyə və təmiri özü aparmağa məcbur qaldı. İndi isə müştəri həmin mənzili satmaq istəyir, çünki xərclər gözlədiyindən çox yüksək çıxdı»-deyə «Tranio» şirkətinin nümaynədəsi Marina Filiçkina bildirir. 

Ona görə də, obyekt axtarışına başlamazdan əvvəl agentlikdən ona bizneslə məşğul olmağa icazə verən sənədləri tələb etmək lazımdır. 

Etibarsız tikinti şirkətləri

Əslində, obyektlərin təhvil verilməsi hər yerdə gecikir. Ən çox yayılan aldatma üsulu belədir: rieltor «novostroyka»nın tikinti mərhələsində mənzil satışına dair müqavilə imzalayıb aradan çıxır, obyektin təhvil verilmə vaxtı isə gecikir: «Müştəri Bolqarıstanda mənzil aldıqdan sonra tikintinin gecikdiyini öyrənib. Onunla işləyən agent isə pulu alan kimi yoxa çıxıb. Müştəri ilə əlaqəni kəsib və onun tikinti şirkətinə necə və hansı irad bildirə biləcəyinə dair suallarını da cavabsız qoyub».

Belə hal olmaması üçün tikinti şirkətini və onun satış agentini diqqətlə araşdırmaq lazımdır. Öyrənmək lazımdır ki, tikintinin yarımçıq qalacağı və ya şirkətin müflis olacağı təqdirdə şirkətin məsuliyyəti və ya müştərinin ödədiyi ilkin ödəniş sığortalanıbmı. Bir qayda olaraq, tikinti mərhələsində daşınmaz əmlak alarkən evin qiymətinin 20-30%-i qədər ilkin ödəniş ödənilir. Əsas məbləğ isə ya tikinti bitdikdən sonra, ya da tikintinin mərhələlərindən asılı olaraq hissə-hissə ödənilir.  Depozitlər adətən sığortalanmış olur: yəni tikinti şirkəti müflis olsa, sığorta şirkəti alıcının ödədiyi depoziti geri qaytarır.

Hərçənd burada bəzi nüanslar ola bilər. Misal üçün, obyekt 20%-lik sığortalanıb, alıcı isə evin dəyərinin 30% həcmində depozit ödəyir. Belə olan halda, tikinti şirkətinin nə dərəcədə etibarlı olması sual doğurur.

Ədalətli qiymət

Vicdansız agentlər çox vaxt obyektləri internetdə şişirdilmiş və ya əksinə, azaldılmış qiymətə təqdim edir (hətta mülkiyyətçi ilə razılaşdırmadan), sifariş aldıqdan sonra isə ya obyektin satıldığını bildirirlər, ya da əksinə, başqa agentliklərdən daha baha satmağa çalışırlar: «Belə halda, satışa dair rəsmi mandat (vəsiqə) tələb edin, həmin mandatda mülkiyyətinin obyekti rəsmi olaraq hansı qiymətə satmaq istədiyi göstərilir. Əgər mandatdakı qiymət agentin sizə dediyindən fərqlənirsə, belə agentlə işləməmək daha doğru olar».

«Endirimlə satılan obyektlər də tam etibarlı deyil: «Əgər əmlak endirimlə satılırsa – satışın səbəbi ilə mütləq maraqlanın (bu təcili köçmək və ya mülkiyyətçinin çətin maliyyə vəziyyəti olsa belə). Əgər ikincidirsə, hüquqşünasınızdan və ya notariusdan tələb edin ki, obyektin borcu olub-olmadığını dəqiqləşdirsin. Əks halda, borclar sonradan alıcının boynunda qala bilər». 

Alışdan sonrakı sürprizlər

Xaricdə əmlak alarkən etibarlı notarius və ya hüquqşünas tapmaq çox vacibdir – onlar obyektin sənədlərini öyrənərək burada ortaya çıxa bilən problemləri araşdırarlar. Özü də notarius və hüquqşünasların hesabatları ilə şəxsən tanış olmaq lazımdır.

Alqı-satqı müqavilələri və digər sənədlər həmişə obyektin satıldığı ölkənin dilində hazırlandığına görə, bütün sənədlərin keyfiyyətli tərcümə olunduğuna diqqət yetirmək lazımdır. Adətən sövdələşməni aparan hüquqşünaslar əsas məqamları ingilis və rus dillərinə tərcümə edir və öz hesabatlarında bu məlumatları ümumiləşdirirlər, bütün sənədlərin tərcüməsini isə alıcı özü ödəməlidir.

Obyektə dair borcların olmadığını və bütün sənədlərin qaydasında olduğunu yoxlamaq vacibdir. Əks halda, tikinti bitsə belə, mülkiyyət hüququnu rəsmiləşdirmək mümkün olmayacaq: «Məsələn, Çernoqoriyada tikinti icazəsi olmayan şəxsi ev satılmışdı. Agentlik evi satıb, lakin sonradan məlum olub ki, sənədlər qanunsuzdur, obyektin tikinti icazəsi yoxdur və torpaq sahəsi qonşunun ərazisinə keçib». Mütəxəssislər deyir ki, yüklü obyektlər ən çox Xorvatiyadadır: «Bəzən elə olur ki, iri obyektlər ipotekalı olur, bir obyektin bir neçə sahibi peyda olur və digər nöqsanlar sənədləşmədən sonra meydana çıxır».

Əlavə xərclər

Əlavə xərclərlə qarşılaşmamaq üçün əmlakın alındığı ölkənin qanunları ilə yaxşı tanış olmaq lazımdır. «Bəzi ölkələrdə agentliyin komissiyasının bir hissəsini və ya hamısını alıcı ödəyir, bəzi ölkələrdə isə, əksinə, mülkiyyətçi ödəyir. Vicdansız agentlərlə müqavilə bağlamamaq üçün əvvəlcədən bu məsələ ilə bağlı məlumat toplamaq arzuolunandır». Alıcı sövdələşmədən vergi tutulması ilə bağlı məsələni də əvvəlcədən dəqiqləşdirməlidir.

Kuzmina qeyd edir ki, «Əgər agent obyekt üzrə vergiləri dərhal hesablayıb deyirsə, bu zaman diqqətli olmaq lazımdır. Çünki çox vaxt vergi bazası və hesablaşma alıcının statusundan və sövdələşmənin strukturundan asılı olaraq dəyişə bilir».

Həmçinin, obyekt almazdan əvvəl onun texniki vəziyyətini yoxlamaq lazımdır ki, alandan sonra təmir xərci tələb olunmasın.

Məsələn, Almaniyanın təkrar əmlak bazarlarında təqdim olunan obyektlərin əksəriyyətini göbələk basıb: «Bəzi alıcılar sövdələşmədən öncə hətta obyektin yerləşdiyi küçədə nəqliyyatın nə qədər sıx olduğunu və səs-küyün səviyyəsini araşdırmağı xahiş edirlər».

Həmçinin başa düşmək lazımdır ki, evə görə hansı kommunal ödənişləri ödəmək lazım gələcək, çünki əksər ölkələrdə kommunal xidmətlər böyük xərc aparır. Əgər obyekt təkrar bazarda alınırsa, araşdırmaq lazımdır ki, onun keçmiş sahibləri kommunal xidmətlərə və bağbana nə qədər xərcləyirmişlər. 

Qardaş ölkə olsa da, ...

Azərbaycanlıların əmlak aldığı əsas ölkə Türkiədir və həmyerlilərimiz burada da bəzi sürprizlərlə qarşılaşa bilərlər. İstanbulda əmlak satan Erol Topçu deyir ki, əmlaka pul qoyanlar onunla bağlı hər hansı problemin olub-olmadığını diqqətlə araşdırmalıdırlar: «Türkiyədə kirayə biznesi çox inkişaf edib. İstənilən mənzil, ev uzun müddətə başqa birinə kirayəyə verilmiş ola bilər. Yerli qeydiyyatı (“Tapu”) idarəsindən bunu öyrənmək lazımdır. Əks təqdirdə, əmlakı aldıqdan sonra kirayəçi ilə problemlər yaşaya bilərsiniz».

Bundan başqa, Türkiyədə alınan əmlakın təyinatına da baxmaq lazımdır: «Ev, villa tikmək üçün torpaq sahəsi ala bilərsiniz. Amma əgər bu ərazi sənaye məqsədi ilə istifadə olunmalıdırsa, sizə orada başqa şey tikməyə icazə verilməyəcək. Və yaxud dükan adı ilə sizə bir yeri sata bilərlər. Amma o yer mənzil kimi qeydiyyata alınıbsa, siz ordan biznes üçün istifadə edə bilməyəcəksiniz» – deyə əmlak vasitəçisi bildirir.

Türkiyədə daha bir problem isə almaq istənilən əmlakın əvəzində başqa əmlakın əldə edilməsidir. Erol Topçu deyir ki, adətən əncəbi alıcılar belə sürprizlərlə tez-tez rastlaşır: «Torpaq sahəsi ola bilər. Qanuni sənəd əsasında satılır. Amma sonradan məlum olur ki, həmin sənəd başqa əraziyə aiddir. Belə olmaması üçün yerli kadastr idarəsindən xəritə mühəndisi çağırmaq, dəqiqləşdirmə aparmaq lazımdır. Yəni, «Tapu»da qeyd olunmuş torpaq həqiqətənmi almaq istədiyiniz ərazidir? Eyni vəziyyət yaşayış binalarındakı mənzillərlə bağlı da yaşana bilər». 

Tikinti şirkətlərindən hazır olmayan mənzil alanlar da diqqətli olmalıdır. Onlarla bağlanan müqavilədə tikintinin nə vaxt başa çatacağı, mənzilin sizin adınıza nə vaxt keçiriləcəyi, onun hansı avadanlıqlarıa təchiz olunacağı konkret göstərilməlidir. Ümumiyyətlə isə, Türkiyənin daşınmaz əmlak bazarının iştirakçıları məsələhət görür ki, əmlakla bağlı bütün işlər vəkilin («Gayrimenkul avukatı») iştirakı ilə görülsün. Bu halda riskləri minimuma endirmək mümkündür.

Azərbaycanlıların ən çox Dubayda problemi çıxır

Daşınmaz əmlak alqı-satqısı ilə bağlı risklər Azərbaycan vətəndaşları üçün də mövcuddur. Xaricdə əmlak almaq üçün hüquqi xidmətlər göstərən və məsələhətlər verən «Expert SM» şirkətinin baş hüquqşünası Əziz Qəmbərov deyir ki, azərbaycanlı investorlar əsasən Almaniya, Çexiya, Bolqarıstan kimi Avropa ölkələrində, Türkiyədə, eləcə də Birləşmiş Ərəb Əmirliklərinin Dubay şəhərində əmlak almağa maraq göstərirlər. Onun sözlərinə görə, bu ölkələr arasında əmlak riskləri əsasən Dubaydadır: «Avropa ölkələrində qanunsuz hallar yox dərəcəsindədir. Türkiyədə də elə bir problem yaşanmır. Çünki dil əngəli yoxdur, tərəflər bir-birini başa düşür, iki ölkə arasında siyasi-iqtisadi münasibətlər də yüksək səviyyədədir. Bizim vətəndaşlar demək olar ki, orda əmlak alanda heç bir problem yaşamırlar. Amma Dubayda belə deyil - orada aldanma ehtimalı yüksəkdir». 

Dubayda əmlakla bağlı xoşagəlməz vəziyyətlər əsasən tikilməkdə olan yaşayış binaları ilə bağlı baş verir. Əziz Qənbərov deyir ki, bəzən tikinti şirkətləri mənzilin dəyərinin bir hissəsini əvvəlcədən alsalar da, tikintini vaxtında başa çatdıra bilmirlər və ya da ümumiyyətlə yarımçıq saxlayırlar: «Belə bir halla bağlı bizim şirkətə müraciət etmişdilər. Vətəndaş mənzilin pulunun bir hissəsini əvvəlcədən ödəmişdi, qalan hissəni də yavaş-yavaş ödəyirdi. Amma tikinti yarıda dayanmışdı. Biz də məsləhət gördük ki, bağladığı müqaviləni orda hüquq şirkətlərindən birinə təqdim etsin, məhkəmə yolu ilə pulunu geri alsın».

Hüquqşünasın sözlərinə görə, xoşagəlməz hallarla qarşılaşmamaq üçün yaxşı olar ki, investorlar əvvəlcədən vəkillə iş görsün: «Məsələn, Dubayda əmlakın dəyərinin 1%-i qədər vəkilə pul verməklə risklərdən qaçmaq olar. Yəni, alıcı konkret vəkillər və yaxud hüquq şirkəti ilə müqavilə bağlayır, onlar bütün mümkün riskləri öz üzərinə götürürlər. Amma yaxşı olar ki, həmin müqavilənin bir nüxsəsi azərbaycanlıların başa düşəcəyi dildə (rus, ingilis, azərbaycan) olsun». 

Bununla belə, hüquqi xidmətlər göstərən şirkətlərin özləri barədə də araşdırma aparmağa ehtiyac var. «Hüquq şirkətləri çox ola bilər. Onların etibarlılığını də yoxlamaq lazımdır. Bu baxımdan da problem yoxdur. Elə internetdə araşdırma aparmaq olar ki, şirkət nə dərəcədə ciddidir. Saytı varmı, nə vaxtdan fəaliyyət göstərir, indiyə qədər nə iş görüb, ondan narazı qalan olubmu? Bütün bu məsələləri araşdırdıqdan sonra həmin hüquq şirkəti ilə müqavilə bağlamaq olar». 

«Əmlakla yerində tanış olmaq məsləhətdir» 

Azərbaycan vətəndaşlarına xaricdə əmlak almaqda kömək edən «Nyu-Yevropa» şirkətində isə deyirlər ki, onlar Avropada uzun müddətdir ki, tanıdıqları adamlarla əlaqəli fəaliyyət göstərirlər. Odur ki, investorların pulu heç cür bata bilməz: «Onları çoxdan tanıyırıq, onlarla geniş əlaqələrimiz var və onlara inanırıq. Yəni belə vəziyyətdə müştərinin aldadılması, pulunun batması ehtimalı yoxdur».

«Nyu-Yevropa» təmsilçisi deyir ki, xaricdə əmlak axtaran Azərbaycan alıcıları əsasən, İtaliya və İspaniya kimi Avropa ölkələrindəki, eləcə də Türkiyədəki əmlaklarla maraqlanırlar». Azərbaycanlılar Türkiyədə əsasən İstanbul, Antaliya və Alaniya bölgələrindəki yeni tikililərdə olan mənzillərə maraq göstərirlər.  İtaliyada isə alıcılar Milan və Neapol şəhərindəki mənzillərə üstünlük verirlər: «Milan dəb mərkəzidir, Neapolda isə dəniz sahili və gözəl körfəz var. Bu səbəbdən həmin şəhərlərə maraq böyükdür»  - deyə «Nyu-Yevropa»da bildirirlər.

Almaniyada mənzil almaq istəyənlər paytaxt Berlinə və Hamburq şəhərinə, İspaniyada ev sahibi olmaq istəyənlər isə Madridə üz tuturlar. Əmlak bəziləri yaşamaq üçün, bəziləri kirayəyə vermək üçün alırlar.

«Nyu-Yevropa»da deyirlər ki, Avropada əmlakla maraqlananda onu təklif edən şirkətin saytı ilə tanış olmaq, zəng edib danışmaq lazımdır. Müştərinin imkanı varsa əvvəlcədən gedib əmlaka baxmalı və onun elana nə qədər uyğun olub-olmadığını dəqiqləşdirməlidir. Bəzən xaricdəki əmlaklarla bağlı həddindən artıq ucuz qiymətlər elan edilir -  belə qiymətlər insanları ehtiyatlı olmağa vadar etməlidir». Şəffaf işləyən şirkətlər isə məlumatları düz göstərirlər, bəzi şirkətlər hətta öz hesablarına səfər təşkil edirlər ki, müştərilər İstanbula gələrək obyekti görsünlər

© Materiallardan istifadə edərkən hiperlinklə istinad olunmalıdır
+12°C
  • $ USD
    1.7339
  • € EUR
    1.8516
  • ₽ RUB
    0.0272