Daşınmaz əmlak bazarında nə baş verir?

Bütün ölkələr təlaş içərisindədir - bəziləri virusdan, bəziləri böhrandan. Daşınmaz əmlak bazarında nə baş verir? Bizi hansı ssenari gözləyir? Xarici nümunələrə baxaq və əvvəlki epidemiyalarla müqayisə edək.

Çin

Çin bu virusun episentri olduğu maraqlıdır və indi, əslində, virus sovuşub, insanlar karantindən sonra tədricən normala qayıdırlar. İlk nəticələri ümumiləşdirə bilərsiniz.
Çinin 30 böyük şəhərindəki daşınmaz əmlak bazarındakı məlumatlara görə, 2019-cu ilin üçüncü və ya dördüncü rüblərində  gündə 5-6 min əməliyyat səviyyəsində olduğunu görmək olar. Yanvarın 23-də qapalı şəhərlərdə karantin tətbiq olunandan bəri, daşınmaz əmlak bazarı dayandı, satış sıfıra düşüdü. , Bütün ölkədə satış keçən ilə nisbətən təxminən 35% azaldı. Vəziyyət sabitləşməyə başladığından, fevralın ortalarından etibarən əməliyyatların sayı tədricən artmağa başladı və aprelin 1-nə qədər demək olar ki, eyni səviyyə bərpa edildi. İndi Çin mediasına görə, əməliyyatlar artıq 2019-cu ilin dördüncü rübünün səviyyəsini 1,5 dəfə üstələyib.

Səbəb nə idi? Daşınmaz əmlak bazarı dayandırıla bilməz, insanlar hələ də mənzillər satıb satın alırlar, çünki bir yerdə yaşamaq, pul lazımdır və ya digər səbəblərdən. Düşük təxirə salınmış tələbə səbəb oldu. Dövlətin köməyi də katalizator oldu - yeni tikililərin qiymətləri sabitləşdi, Çin Mərkəzi Bankı kreditlər üzrə əsas faiz dərəcəsini endirdi.

Məsələn, Çinin maliyyə və ticarət mərkəzi olan Şanxayda, yanvar ayının sonunda həftədə ən az 62 satış qeydə alındı ​​və mart ayında onların sayı 20 dəfə artaraq həftədə 1374-ə çatdı (Sou-Fun CREIS və Kapital İqtisadiyyatı məlumatları). Ümumilikdə, mart ayının ilk 17 günündə, Çinin 39 böyük şəhərində 39 455 satış əməliyyatı həyata keçirlib

Hər hansı bir işdə olduğu kimi, durğunluq dövründə likvidlik problemi gözləniləndirş, buna görə bərpa başlandıqdan sonra alıcıları stimullaşdırmaq və tez satışa başlamaq üçün ilkin bazarda endirimlər etməyə  başladılar. İnsanlar daşınmaz əmlak bazarına restoranlara və əyləncələrə nisbətən daha fəal qayıtdılar. İndiki şəraitdə "evim mənim qalamdır" ifadəsi daha aktuallaşdı, insanlar kafe-restoranlardan daha çox daşınmaz əmlaka ehtiyac duyurlar.

Honq Konq

2003-cü ildə Hong Kongda SARS (SARS) epidemiyası yayılmışdı. O böhran çoxdan baş verib və öyrənilib və bir müddətdən sonra daşınmaz əmlak bazarının necə hərəkətlilik nümayiş etdirdiyini və sövdələşmələr və qiymətlərlə nə baş verdiyini görə bilərik.2003-cü ildəki epidemiya zamanı, əməliyyatların həcmi çox aşağı düşüb, lakin sonra eyni səviyyə bərpa edilib. Böhran yerli qiymətlərə təsir göstərdi, lakin epidemiyadan sonra azalma davam edib.

2020-ci ildə, Hong Kong səlahiyyətliləri evdən çox iş görsələr də, ciddi karantin tətbiq etmədilər. Buna görə də bazarda vəziyyət rəvan dəyişir. Yanvar ayında ən az əməliyyat sayı 2762, fevralda bu göstərici 3572 səviyyəsinə yüksəlib. Yeni tikililərin satışının ümumi həcmdəki payı, 2019-cu ilin dekabrındakı 21% -dən 2020-ci ilin Fevral ayında 28% -ə yüksəldi. Bu, tək tərtibatçılarla deyil  endirimlər və çox aşağı ipoteka faizləri ilə əlaqədardır (Hong Kong Valyuta Təşkilatı səviyyəni 0,86% -ə endirib).

Epidemiyaların nümunələri

Zillow Research araşdıma mərkəzi əvvəlki epidemiyaları və mövcud vəziyyəti müqayisə edərək bəzi nümunələri müəyyən edib.

1918-ci il qripi və ya 2003-cü il SARS epidemiyası kimi epidemiyanın yayılması zamanı iqtisadi hərəkətlilik aşağı düşüb. (epidemiya zamanı ÜDM və ya sənaye istehsalına 5-10% müvəqqəti təsirlər), lakin epidemiya bitdikdə tez bu mənfi tendensiya təcricən dayandırılıb.

Mövcud vəziyyət standart iqtisadi tənəzzüldən fərqlənir ki, bu da iqtisadi fəaliyyətin 6-18 aya çox aşağı səviyyəyə düşdüyü və daha yavaş bərpa edildiyi bir vəziyyətdir.

SARS zamanı Hong Kongda mənzil qiymətləri əhəmiyyətli dərəcədə aşağı düşmədi, lakin müştərilər insanlarla təmasda olmadığı üçün əməliyyat həcmi 33-72% azalmış oldu. Epidemiya bitdikdən sonra əməliyyatlar normal həcmə qayıtdı.

Çindəki hazırkı karantin əsnasında, erkən xəbərlər, ev qiymətlərinin çox düşmədiyini göstərdi, ancaq əqdlər demək olar ki, bağlanmır.

Standart enişlər zamanı mənzil qiymətləri və əməliyyat həcmləri aşağı düşə bilər, lakin bu həmişə olmur (məsələn, 2001-ci ildəki tənəzzül).

2020-ci ilin fevralına  qədər aparıcı iqtisadi göstəricilər (vakansiyalar, gəlirlilik əyrisi, faiz nisbətinin yayılması və iqtisadi əhval-ruhiyyə indeksi) cari ildə standart geriləmə riski barədə qarışıq siqnallar verdi. Eyni zamanda, bazar nisbətləri (PredictIt, 2020) 1 Martda hamar bir artımla 2019-cu ilin dekabr ayında 30%, 2020-ci ilin Yanvar ayında 15% -ə qədər artımı proqnozlaşdımışdı. PredictIt ÜDM-in ən azı ardıcıl iki rüb azalacağını proqnozlaşdırır.

Pandemiya ilə əlaqəli olan azalmanın proqnozu virusun inkişaf səviyyəsindən və hökumətin reaksiyalarından asılı olacaq.

ABŞ

ABŞ-ın əmlak bazarında fövqəladə vəziyyət elan edilməsi ilə mart ayında kəskin dönüş yaşandı. Martın əvvəlində mənzil bazarı çox güclü idi. Təchizat 8% azaldı, qiymətlər bir neçə ay ardıcıl artdı və fevral ayında 2019 ilə müqayisədə 7% bahalaşdı. Ancaq mart ayının sonuna qədər hər şey dəyişdi. Qiymətlər bahalaşmağa davam etdi, amma temp 3.3% -ə endi. Hong Kongda olduğu kimi, epidemiyanın yaratdığı  böhranı qiymətlərə əhəmiyyətli dərəcədə təsir etmir. Ev satışları isə 9% azalıb, bu 2012-ci ildən bəri ən böyük enişdir (Redfin məlumatları). Ən böyük eniş Nyu-York ştatında, 18,5% -ə qədər qeydə alınıb.

Aprelin əvvəlində mənzil almaq tələbi koronavirusdan əvvəlki dövrlə müqayisədə 34% azalıb. Daşınmaz əmlak əməliyyatları demək olar ki, ölkənin bəzi yerlərində dayandırılıb. Keçirilən əməliyyatlar iqtisadiyyatın qarşısını alana qədər satıcı və alıcı tərəfindən razılaşdırılır. Virus, iş və maliyyə bazarlarının qeyri-sabitliyi ilə əlaqədar alıcılar planlarını təxirə saldılar. Satıcılar üçün vəziyyət birmənalı deyil: bir tərəfdən tədarük azaldı və qiymətlər azalır; digər tərəfdən, yüksək işsizlik şəraitində istehlak tələbini məhdudlaşdıra biləcək ipoteka almaq daha çətindir.

Fövqəladə vəziyyət rejimi hələ də ABŞ-da davam edir və indi ABŞ və Rusiyanın əmlak bazarlarının karantin tədbirləri zəiflədikcə bu böhrandan necə çıxacağını izləmək imkanımız var.

Proqnozlar necədir?

Mart ayında Moskva daşınmaz əmlak bazarında nəzərə çarpan bərpa prosesi qeydə alındı desək yanılmarıq Mənzil almaq istəyən hər kəs, karantinə qədər daha sürətli formada mənzil almağa çalışırdı. Mart ayının ikinci yarısında, karantinin tətbiq ediləcəyi zaman yaxınlaşdıqda, müştərilərin sayıda artım oldu, Homeapp analitik platformasına görə tələbat miqdarı kəskinşəkildə yəni  30% artdı. Qeyri-iş günlərinin elan edilməsi ilə alıcıların axını baş verdi, tələb 60-80% azaldı, lakin aprel ayının sonunda biz obyektlərə olan tələbin həcmində 35-45% artım müşahidə edirik - bazarın bərpa olunmasının ilk göstəricisi demək olar ki, bu oldu.

Bu böhran 2008, 2014-cü illərdəki iqtisadi böhranlar kimi deyil, çünki eniş dərhal baş verdi. İndi bir çox xidmətlər minimal sayda şəxsin iştirakı ilə əməliyyatların aparılmasına imkan verir - onlayn baxış, avanslar, elektron qeydiyyat və s. - Lakin insanlar almaqdan çəkinirlər. Bununla birlikdə,mövcud vəziyyətin bir yaxşı tərəfi var: bu böhran qısa müddətli olacaq, hər şey tez qurtarmalıdır.

Dünya təcrübəsini araşdırdıq və fikrimizcə, Rusiyada, xüsusən də işlədiyimiz Moskva bazarında baş verəcək vəziyyəti simulyasiya etdik. Beləliklə, proqnoz şirkəti Homeapp.

Əməliyyatlar nə vaxt bərpa olunacaq?

Biz iki səbəbdən - mart ayından daha yüksək ola biləcək təxirə salınmış tələb dalğasının və bazara dövlət dəstəyinə (məsələn, Mərkəzi Bankın məzənnəsi artıq 5.5% -ə endirilib) görə karantindən dərhal sonra bazarın sürətli bir şəkildə canlanmasını gözləyirik.

Qiymətlər necə olacaq?

Hong Kongun təcrübəsinə əsasən, karantin tətbiq edildikdən dərhal sonra qiymətlərin 5-10% -dən çox tənzimlənməsi çətin olduğu qənaətinə gəlmək olar, çünki uzun sürən iqtisadi böhran deyil, qısamüddətlidir, iki-üç ay çəkir.

İlin ikinci yarısında qiymətlər karantin haqqında "unudacaq" və əvvəlki tendensiyaya qayıdacaq və yenidən enməyə başlayacaq.

Müəllif:Aynur Qəniyeva