MÜSAHİBƏ

“Doğru əmlaka yatırım etməklə ikiqat qazanmaq olar” - MÜSAHİBƏ
02 MAY
663

“Doğru əmlaka yatırım etməklə ikiqat qazanmaq olar” - MÜSAHİBƏ

2018-05-02 12:10:00

Fins.az  “ProHome” şirkətinin rieltoru Asif Yusubovla olan müsahibəni təqdim edir:

-Asif bəy, evini, daşınmaz əmlakını satmaq istəyən vətəndaşlar aldanmamaq üçün nə etməlidi?

- Bunun üçün ən doğru qərar rieltorla işləməkdir. Hər şeyin qeyri-müəyyən olduğu indiki zamanda riletorla işləmək birbaşa zəruridir.Niyə? Zaman keçəndən sonra verdiyiniz qərarların səhv olduğunu görə bilərsiniz və bu səhv sizə həm maddi, həm də mənəvi baxımdan zərər şəklində geri dönəcək. Hazırda insanların yanaşma şəkli necədir? Məsələn, mənim bir evim var. A-dan Z-yə bütün əmlak saytlarına xəbər verir,mənzilin şəkillərini yerləşdirir və bununla da işimi bitmiş hesab edirəm. Elan saytları da sizin etdiyinizin eynisi edir, heç gəlib mənzilə baxmağı da zərurət hesab etmirlər. Telefonunuzu satmaq istəyərkən dükana gedib sadəcə onun məlumatlarını deməklə onu sizin üçün satırlarmı? Mütləq telefon və sənədləri təqdim edilməlidi, onun texniki vəziyyəti yoxlanılmalıdır, daha sonra satışa qəbul edilir. Eyni zamanda siz telefonunuzu bir dükana etibar edirsiz və satışı onlar həyata keçirir. Rieltor peşəsi də belədir. Siz işinizi bir nəfər etibar etməli, onunla müqavilə bağlamalı və satışı da ona həvalə etməlisiz. Satışı da əvvəldən axıra kimi rieltor yönəltməlidir. Mənzili effektiv və tez satılması üçün yalnız bir rieltorla işləmək lazımdır.

-Evi tez satmaq üçün nə etmək lazımdır?

-Evin iki qiyməti var. Biri normal bazar qiymətidir, digəri isə təcili satış qiymətidir. Təcili satış qiyməti əmlakın likvid dəyəridir, yəni bazara çıxardığınız zaman bu evə kim hansı qiyməti təklif edə bilər. Bazar qiyməti isə müqayisəli metodla əldə edilir. Bir əmlakın bazar qiymətini onun qonşusu müəyyənləşdirir. Qonşu binada olan eyni mənzilin qiyməti nədirsə, sizin mənzilin qiyməti də odur.Yəni, binanın istismar səviyyəsi, təmiri və ərazinin kontingent səviyyəsi onun qiymətini formalaşdırır. Mənzilin qiymətini həm də portfelin müqayisəsi, yəni tələbat formalaşdırır. Tələbatın səviyyəsi isə bir çox faktorlarla bağlı ola bilər. Məsələn, nəqliyyat sistemində, binanın özündə problem ola bilər və yaxud ərazidə məskunlaşma səviyyəsi aşağı ola bilər.Məsələn, Ağ Şəhərdə təhvil verilmiş binalarda məskunlaşma 20% deyil. Orada məskunlaşma qarşıdakı 10 il ərzində başa çatacaq və rəqabət mühiti formalaşacaq. Bundan sonrakı mərhələdə həmin ərazidəki evlərə tələbat yaranacaq. Hazırda Ağ Şəhərdə satışa çıxarılan əmlak istisnasız bazar dəyərindən aşağı çıxarılmalıdır ki, satıla bilsin.

-Amma Ağ Şəhərə xarici vətəndaşların, xüsusilə də ərəblərin böyük marağının olduğu bildirilir.

- Xarici vətəndaş deyəndə daha çox xaricdə yaşayan azərbaycanlılar nəzərdə tutulur. İranlılar və ərəblər isə daha çox axtarır, araşdırma üçün gəlirlər. Mühüt onların çox xoşuna gəlir.

- Bakıda hansı ərazilərdə daşınmaz əmlaka yatırım etmək sərfəlidir?

- Yasamal,Səbail, Nərimanov və Xəyai rayonları ərazisində daşınmaz əmlaka yatırım edərək qazanan insanlar var. Onlar hər zaman axtarışdadırlar. Bu, bir mənzil də ola bilər, torpaq sahəsi də, qeyri-yaşayış sahəsi də. Bunlar fərdi yanaşma ilə seçilir. Yəni bir proyekt tikim, burdan qazanım, yanaşma belə deyil. Əsasən kiçik yatırımçılardır. Kiçik məbləğli yerlərlə manevr etməklə gəlir əldə edirlər. Söhbət 200-300 min manat civarında yatırımdan gedir. Qiyməti milyon manat olan evlərin isə amortizasiya müddəti böyük olduğu üçün, yəni ona sərf edilən pulu geri qaytara bilmək qabiliyyəti aşağı olduğu üçün yatırım etməkdə  o qədər də maraqlı görünmürlər.  

- Gəlir gətirən əmlaklar hansılardır?

-Uzunmüddətli kirayədə olan əmlaklar var. Bu mənzillərə qoyulan yatırım o qədər əlverişlidir ki, siz 10 il ərzində öz yatırımınızı çıxara bilərsiniz. Bir mənzil onsuzda 10 il müddətinə təmir edilir. Həmin müddətdən sonra siz onu satsanız bazar qiyməti də olduğu kimi qalacaq. Bu isə uzunmüddətli perspektivdə ikiqat qazanc deməkdir.

- Belə əmlakdan illik gəlir nə qədərdir?

- İllik gəlir 10% civarında olur. Yəni, sizin 200 min manatlıq kirayə mənziliniz varsa, ildə 20 min manat qazana bilərsiniz. Əgər bundan aşağıdırsa, demək ki, doğru yatırım etməmisiniz. Yəni, bu məbləği də hər yerdə də əldə etmək mümkün deyil.

- Mənzillər daha çox hansı səbəblə bağlı satışa çıxarılır?

90% hallarda mənzil ehtiyac üzündən satışa çıxarılır. Yəni, iş adamıdır, yatırıma ehtiyacı var, ona görə sata bilər. Evini satıb daha böyüyünü almaq istəyə bilər, və yaxud evi satıb borcunu bağlaya bilər. Hər zaman da bu ehtiyacın miqdarı var. Bu ehtiyac da heç vaxt əmlakın real qiymətini əks etdirmir. Əmlakın real qiyməti 10 manatdır, əmlak sahibinin ehtiyac isə 15 manatdır. Amma fikirləşmir ki, alıcı həmin məbləği verəcəkmi?  Mənzil satanların cəmi 10%-i əmlakına doğru qiymət verə bilir.

Real alıcı da real qiymətlə bağlı təklif verir. Yəni, daşınmaz əmlak bazarında krizis boş söhbətdi, alıcı da var, satıcı da. Əsas odur ki, əmlakın qiyməti real müəyyənləşdirilsin.

-Məsələn demək olar ki, “Tarqovı” adlanan ərazidə əmlakla yatırım daha sərfəlidir?

- Beynəlxalq təcrübədə buna prestij deyilir. Məsələn, Londonda yerləşən əmlakla bağlı önəmli olan onun amortizasya müddəti deyil, məhz orada yerləşməsidir. Bu artıq status göstəricisidir.

Məsələn, “Tarqovı”da yerləşən hansısa əmlakın amortizasiya müddəti onu doğrultmur. Amma məhz burada yerləşdiyi üçün onun qiyməti yüksəkdir. Bundan əlavə mənzilinin bütün pəncərələri “Torqovı”ya baxırsa bu mənzilin ayrı bir qiyməti var. Eyni binanın digər tərəfindədirsə, pəncərə həyətə baxırsa mənzilin qiyməti iki dəfə ucuz ola bilər. Bakıda Nizami, Xəqani və əsasən Zərifə Əliyeva küçələrində belə əmlaklar var ki, amortizasiya müddəti onun gəlirliliyinə görə yox, prestijinə görə hesablanır. Məsələn, Zərifə Əliyeva küçəsində 4 otaqlı mənzilin qiyməti 500 min manatdır, yolun digər tərəfində isə eyni köhnə binadakı mənzilin qiyməti 250 min manatdır.

-Pilot layihələr əmlak bazarında qiymətlərə necə təsir edəcək?

- 2019-cu ilin əvvəlinə qədər Bakıda mənzillər 20%-ə qədər ucuzlaşa bilər. Çünki hazırda pilot layihələr icra edilir. İlin sonunda isə təhvil verilən layihələr sayəsində daşınmaz əmlak bazarında təklif artacaq. Alıcının seçim imkanı çox olacaq və hansı əmlakın qiyməti daha aşağıdırsa, alıcı ona yönələcək. Bu da o deməkdir ki, əgər sizin qonşunuz evin qiymətini aşağı salırsa, siz də evin qiymətini aşağı salmağa məcbur olacaqsınız.

- Kirayə qiymətlərinə necə təsir edəcək?

- Eyni şəkildə kirayə bazarında da qiymətlər düşəcək. Təkliflər artdığı üçün onsuzda kirayə bazarında qiymətlər aşağı düşür. İndi də aşağıdır. Məsələn, 2015-ci ildə 1500 manata kirayə verilən ev indi 700 manata təklif edilir. Bakıda kirayə bazarının işlədiyi əsas yer Yasamal, Səbail, Xətai və Nəsimi rayonudur. Ən aktiv ərazi Səbail rayonudur və ən çox tələb də bu rayondadır. Hazırda kirayə bazarında tələb çox aşağıdır və 1200-1300 manata qədər olan təkliflər işləyir. 1200-1300 manatlıq kirayə haqqını isə xaricdən Azərbaycana işləməyə gələn insanlar ödəyir. Onların da sayı getdikcə azalır.

Rahim Tarıverdiyev

© Materiallardan istifadə edərkən hiperlinklə istinad olunmalıdır
  • $ USD
    1.7000
  • € EUR
    1.9828
  • ₽ RUB
    0.0267