ƏMLAK

Evinizin tarixini bilirsiniz? – TİTUL SIĞORTASI
13 APREL
389

Evinizin tarixini bilirsiniz? – TİTUL SIĞORTASI

2016-04-13 08:00:00

Daşınmaz əmlak bazarı bütün dövrlərdə böyük risklərlə bağlı olub. Söhbət, ilk növbədə, alınmış əmlakın sonradan ortaya çıxan hansısa problemə görə, sahibinin əlindən çıxmasından gedir. 

Qədim dövrlərdə əmlak alqı-satqısı zamanı zəmanəti satıcı verirdi. Bildirirdi ki, ona məxsus olan əmlak qanuni alınıb, borclardan azaddır, yəni bu əmlaka görə borc və üçüncü şəxslər tərəfindən hər hansı iddia yoxdur. Satıcının bu barədəki, «şərəf sözü» əmlakın hüquqi «təmizliyi»nin sübutu idi. Bəzən satıcı bu sözləri and altında deyirdi ki, bu da alıcının əminliyini artırırdı. Uzun illər, hətta əsrlər boyu bu üsul özünü doğruldurdu.

And içmə dövrü keçdi – sənəd daha etibarlıdır

19-cu əsrdə iqtisadiyyatın digər sahələri kimi, daşınmaz əmlak bazarı da sürətlə inkişaf etməyə başladı. Artıq əmlakla əməliyyatların sayı kəskin şəkildə çoxalmışdı. Eyni zamanda bu əməliyyatlar zamanı aldadılma halları da artırdı. Nəticədə bazar iştirakçıları artıq anddan və ya sözdən çox sənədlərə inanmağa başladılar. Bu dövrdə əmlakın «titul tarixi»nin araşdırılması adi hala çevrildi. Yəni alınan əmlakla bağlı əvvəllər aparılmış əməliyyatlar üzrə sənədlər yoxlanılmağa başlandı.

«Titul tarixi»nin araşdırılması ilə məmurlarla yanaşı, arxivariuslar, notariuslar, məhkəmə hakimləri və sadəcə nüfuzlu torpaq sahibləri məşğul olurdu. İlkin mərhələdə onların işi əmlak barədə müxtəlif arxiv sənədlərinin (torpaq kitabları, arxivlər və s.) araşdırılmasından və tələb olunan informasiyanın verilməsindən ibarət idi. Əmlak bazarında da belə məsələlərə tələbat artırdı – indi bazar iştirakçıları alınan əmlakla bağlı əvvəllər aparılan əməliyyatlar haqqında məlumat almaq istəyirdi.

Vaxt keçdikcə, «titul tarixçəsi»nin araşdırılması və əməliyyatların hazırlanması ilə peşəkar hüquqşünaslar məşğul oldu. Digərlərindən fərqli olaraq onlar əmlakın hüquqi vəziyyəti barədə öz fikirlərini yox, qanunun tələblərini bilirdilər.

Nəticədə əmlak alqı-satqısı prosesinə yeni sənəd əlavə olundu. Bu - «titul referatı» idi. Hüquqşünaslar «titul referatı»nda əmlakın tarixi və onun qanuni olub-olmaması fikirlərini açıqlayırdılar. Bu sənəd o qədər yerinə düşdü və ona elə böyük tələbat oldu ki, 19-cu əsrin sonunda heç bir əmlak alqı-satqısı bu sənədsiz həyata keçirilmirdi – alıcılar sadəcə öz pulları ilə risk etmək istəmirdilər.

Nəticədə «titul referatı» sənədinin hazırlanmsı kütləvi şəkil aldı və əmlak almağa hazırlaşanların hamısı bu sənədi sifariş verməyə başladılar. Beləliklə, əmlakla əməliyyatların hüquqi müşayiəti ayrıca bir peşəyə çevrildi.

İstənilən halda 100% zəmanət yoxdur

20-ci əsrin əvvəlində daşınmaz əmlak bazarında yeni sıçrayış baş verdi.  20-ci illərdə ABŞ-ın daşınmaz əmlak bazarında əsl bum başladı – əmlakla əməliyyatların sayı və çeşidi sürətlə artdı. Amma bu artım mənfi hallara da yol açdı - alqı-satqılar «titul referatı» sənədinin tərtibi zamanı yol verilən səhvlərin sayı da artdı. Nəticədə getdikcə daha çox alıcı, səhvlərə, ya da sadəcə fırıldaqlara görə, yenicə aldığı əmlakını, və ya bütün var-dövlətini itirməli olurdu.

Məlum oldu ki, titulun «təmizliyi»nə və alınan əmlakın qanuniliyinə heç kim 100% zəmanət verə bilməz. Bundan başqa, titul referatlarını hazırlayanlar, yəni əmlakın qanuniliyni yoxlayanlar arasında da fırıldaqçılar peyda olmağa başladı. Üstəlik, praktika göstərdi ki, belə şəxsləri məsuliyyətə cəlb edib mühakimə etmək də hüquqi cəhətdən mümkün deyil. Belə ki, formal olaraq onlar yalnız əmlakın vəziyyəti  barədə düşündüklərini yazırlar, yəni qəsdən zərər vurmayıblar. Başqa sözlə, əmlakın təhlükəsizliyini təmin etmək üçün yeni üsul fikirləşməyin vaxtı çatmışdı. 

Vəziyyətdən çıxış yolu: titul sığortası

Məhz bu vaxt titul sığortasının yaradılmasına başlandı. Qeyd edək ki, artıq həmin vaxt dünyada sığorta biznesi yaranmış və inkişaf etmişdi. Ona görə də, daşınmaz əmlakla bağlı risklərin sığortaya ötürülməsində problem yaranmadı. Əvvəlcə sığorta şirkətləri titul referatı yazanların peşəkar məsuliyyətini sığortalamağa başladılar. Bu o demək idi ki, həmin hüquqşünasın tərtib etdiyi sənəd səhv olardısa və bundan kimsə zərər çəkərdisə, həmin zərəri sığorta şirkəti kompensasiya edəcəkdi.

Yalnız sonradan bazarda «titul sığortası» yarandı. Yəni sığorta şirkəti əmlak sahiblərini aldıqları əmlakın qununsuzluğundan qorumağa başladılar. «Titul sığortası» ilə getdikcə daha iri şirkətlər məşğul olmağa başladılar və bazarda xüsusi «titul sığortası» şirkətləri yarandı. Amma şirkətlər bütün əmlakları və bütün əməliyyatları sığortalamırdılar. Məhz bu dövrdə bazar iştirakçıları tamamilə əmin oldular ki,  hər hansı əmlakı sığortalamazdan əvvəl əmlakın tarixini, onunla aparılan əməliyyatları diqqətlə araşdırmaq, gələcəkdə əmlakla bağlı hər hansı problemin çıxmayacağından və alıcının bundan zərər çəkməyəcəyinə əmin olmaq lazımdır. Nəticədə indi əmlakın tarixçəsi ilə ayrı-ayrı hüquqşünaslar deyil, onun titul sığortasını edən sığorta şirkətləri məşğul olurlar.

Hazırda dünyada, xüsusilə də inkişaf etmiş ölkələrdə titul sığortası geniş yayılıb. Belə ki, məsələn, ABŞ-da daşınmaz əmlakla bağlı əməliyyatların böyük hissəsi hökmən titul sığortası olmaqla aparılır. Başqa sözlə, hazırda titul sığortası bütün daşınmaz əmlak bazarında sabitliyin təmin edilməsi və onun iştirakçılarının qorunması üçün ən yaxşı variantdır. 

Azərbayanda əmlak riskləri və titul sığortası

Titul sığortası növü Azərbaycanda da yaradılıb. 2013-cü ilin sonunda "Sığorta fəaliyyəti haqqında" qanuna edilən dəyişikliyə əsasən, ölkədə mövcud olan sığorta növlərinin sırasına titul sığortası növü də əlavə edilib.

Titul sığortası müştəriləri onların əmlaklarına qarşı hər hansı şəxs tərəfindən iddialardan qoruyur. Məsələn, kimsə başqasından ev alıb, amma bir neçə ildən sonra məlum olub ki, evi satan tərəflə bağlı hansısa problem varmış - məsələn, bu evi satmaq üçün tərəflərin hamısının razılığı olmayıb və s.

Başqa bir misal: tutaq ki, şəxs alqı-satqı müqaviləsi bağlayaraq dəyərini tam olaraq ödəməklə qanuni əsaslarla mənzil alır. Lakin sonradan məlum olur ki, ona qədər həmin mənzil başqa şəxsə də eyni qanuni əsaslarla satılıb. Buna səbəb mənzil satanın ehtiyatsızlığı üzündən yol verdiyi səhv, ya da qəsdən etdiyi dələduzluq, yaxud da hansısa qurumun qeyri-peşəkar fəaliyyəti ola bilər. Hər bir halda, əgər qanunla mənzili əvvəl alanın mülkiyyət hüququ tanınırsa, mənzili sonradan alan çox güman ki, həmin mənzili itirir.

Titul sığortası məhz belə hallarda işə düşür və evi alan şəxs evi itirsə, titul sığortası vasitəsilə ona dəyən zərər ödənilir. Başqa sözlə, titul sığortası insanı bu mübahisədən qorumur. Mübahisə nəticəsində əmlak sahibi əmlakından məhrum ola da bilər. Amma belə hal olsa sığorta şirkəti həmin şəxsə dəyən zərəri ödəyir. Göründüyü kimi, titul sığortası (mülkiyyət hüququnun sığortası) əmlakı yanğın, subasma, qəza və s. kimi fiziki risklərdən deyil, sırf hüquqi risklərdən qoruyur.

Titul sığortası nə vaxt lazım olur?

Doğrudur, hazırda əmlakla əməliyyatlar zamanı onun hüquqi tərəfi araşdırılır. Məsələn, notarius və ya alqı-satqını müşayiət edən hüquqşünaslar əmlakın sənədlərini diqqətlə öyrənir və problemlərə imkan vermirlər. Amma bu yoxlamalar adətən əmlakın yalnız sonuncu sahibi ilə bağlı məsələləri əhatə edir. Əvvəlki dövr isə diqqətdən kənarda qalır, halbuki, bəzi problemlərin kökü uzun illər əvvələ gedib çıxır. Titul sığortasına səbəb ola biləcək hallar bunlardır: 

- Bələdiyyələr tərəfindən tikinti üçün ayrılmış torpaqların yaşayış fondu torpaqlarına aid olmaması, bu torpaq sahələrinin sərhədlərinin və ölçülərinin realığa uyğun gəlməməsi;

- Birgə əmlakın ail üzvlərinin və ya həyat yoldaşının notarial razılığı olmadan satılması;

- vərəsəlik prosedurunun pozulması və ya qanunsuz aparılması, məsələn digər vərəsələrin prosesdən kənarda qalması və s. 

Mağazada nəyi satmaq olmaz?

Bundan başqa, notarius və hüquqşünaslar yalnız sənədlərlə işləyirlər, əmlakın nə vəziyyətdə olması, onunla bağlı ortaya çıxa bilən hüquqi problemlər isə onların diqqətindən kənarda qalır. Məsələ bundadır ki, əmlakla bağlı heç də bütün risklər əmlak qanunvericiliyinə aid deyil. Məsələn, alıcı məktəbə yaxın ərazidə ticarət obyekti alır. Obyektin bütün sənədləri, əmlak qanunvericiliyi baxımından, qaydasındadır. Amma araşdırma zamanı məlum olur ki, burada satılması nəzərdə tutulan məhsulların məktəblərə yaxın ərazidə satılması qadağandır. Başqa sözlə, müştəri bu obyekti nəzərdə tutduğu məqsələ istifadə edə bilməyəcək və zərərə düşəcək. Belə hallarda müştərinin  üzləşəcəyi zərəri  titul sığortası qarşılayır. Məhz buna görə, mütəxəssislər titul sığortasını vacib sayırlar. 

Titul sığortası neçəyədir?

Titul sığortasının qiyməti, yəni onun üçün ödənilən sığorta haqqı bir sıra məsələlərdən, eləcə də sığorta müqaviləsinin müddətindən asılıdır. Belə ki, müqavilə 1 illik olduqda sığorta tarifi əmlakın dəyərinin 0,4-1%-i qədər, müqavilə 2 illik bağlandıqda sığorta tarifi əmlakın dəyərinin 1,5-2%-i qədər, müqavilə 3 illik bağlandıqda isə 2,2%-4% təşkil edir.

Göründüyü kimi, bu məbləğ çox kiçikdir. Daha dəqiqi, mənzilin itirilməsi zamanı evsiz qalmağın və kompensasiya almaq imkanının olduqca çətin olması riski ilə müqayisədə cüzi bir məbləğdir. 

Azərbaycanda titul sığortası populyar olacaq

Ekspertlər Azərbayanda bu sığorta növünün gələcəkdə populyar olacağını düşünürlər. Onların sözlərinə görə, Azərbaycanın daşınmaz əmlak bazarında əmlak alqı-satqısı zamanı sənədləşmə ilə bağlı problemlər az olmur. Kütləvi olmasa da, belə hallar mövcuddur: «Belə hallarla üzləşirik. Məsələn, bir ofisin alqı-satqısı zamanı problem yaranmışdı - araşdırma zamanı məlum oldu ki, satan tərəfin ailə üzvlərindən birinin imzası saxtalaşdırılıb. İndi bu mübahisə məhkəmə tərəfindən araşdırılır». Əgər araşdırma nəticəsində məlum olsa ki, alqı-satqı əməliyyatı düzgün rəsmiləşdirilməyib, onda ofisin yeni sahibi əmlakını itirə bilər. Titul sığortası da məhz belə hallar üçün lazımdır.

Ekspertlər bildirir ki, ümumiyyətlə, Azərbaycanda alqı-satqı tərəfləri sənəddən çox şifahi razılaşmaya üstünlük verdiyindən belə problemlər mütəmadi olaraq ortaya çıxır. Ona görə də, titul sığortası gələcəkdə belə hallardan sığortalanmaq üçün mühüm rol oynaya bilər. Çünki 19-cu əsrdə Avropada baş verənlər göstərdi ki, şifahi razılaşma sənəddən fərqli olaraq heç bir hüquqi qüvvəyə və zəmanət gücünə malik deyil.

© Materiallardan istifadə edərkən hiperlinklə istinad olunmalıdır
+12°C
  • $ USD
    1.7369
  • € EUR
    1.8716
  • ₽ RUB
    0.0274