BANK

Дорогая цена залога
03 OKTYABR
243

Дорогая цена залога

2016-10-03 14:12:00

Девальвация и относительное снижение покупательной способности потенциальных клиентов привели к падению цен на недвижимость. Такая ситуация может быть чревата проблемами для кредитных организаций, выдававших ссуды под залог недвижимого имущества, считают эксперты кредитно-финансового рынка. Проблемные клиенты коммерческих банков уже сейчас пытаются оттянуть судебные процессы, дожидаясь максимально низкой цены залога. 

Временное затишье

Падение цен на рынке недвижимости естественно спровоцировала двукратная прошлогодняя девальвация в феврале и декабре. Правда, Центральный банк Азербайджана стабилизировал курс маната к основным валютам (доллару и евро), однако на поверку оказывается, что по инерции «недвижимые индексы» медленно, но верно ползут вниз. И это хорошо, так как в итоге граждане узнают не дутые, а реальные цены в этом сегменте экономики. Казалось бы, снижение курса национальной валюты к бивалютной корзине должно было привести к повышению стоимости жилья, однако вслед за девальвацией падает покупательная способность граждан, а вслед за этим сокращается спрос на жилье, земельные участки и коммерческие объекты. 

«В начале прошлого года я прогнозировал падение цен недвижимости в среднем на 1% в месяц. По итогам прошлого месяца этот прогноз оправдался. За прошлый год цены на рынке понизились на 12 - 15%», - сказал в беседе с газетой «Каспiй» исполнительный директор Ассоциации риэлторов Азербайджана (АСА) Эльнур Азадов. 

С его слов, цены на рынке диктует жилая недвижимость, потому что активность в этом сегменте преобладает. «Как правило, первое время после падения курса маната жилье резко дорожает, начинается характерный всплеск активности и ажиотаж, сопровождающий колебания валютного курса. Но спустя некоторое время индексы недвижимости приходят в исходное состояние, желающих купить ее становится меньше, спрос падает, и цены начинают медленно опускаться», - сказал эксперт, отметив, что в текущем году падение цен было менее ощутимым по сравнению с прошлым годом. По подсчетам нашего собеседника, за истекшие полгода недвижимость просела на 5-6%, а следующие два года цены опустятся еще на 24%. Ценовое дно пока не нащупано. 

Как падение цен на недвижимость отразится на банках?

«Цены зависят от спроса, а потому больше всего падают индексы в сегменте наименее востребованной промышленной недвижимости. Как и во всем мире, больше всего операций по купле-продаже происходит в жилом секторе, а потому жилая недвижимость определяет вектор движения индексов на рынке, состояние спроса и предложения», - объяснил Э.Азадов происхождение статистики и источники выводов о поведении цен. Итак, покупательная способность граждан падает, цены на рынке стремятся по нисходящей и в перспективе будут падать. По экспертным наблюдениям, ситуация на недвижимом рынке не обойдет стороной кредитно-финансовую сферу. 

«Падение цены залоговой недвижимости сказывается на коммерческих банках, - сообщил редакции финансист и член Коллегии адвокатов Акрам Гасанов. - Известно, что коммерческие банки переживают не лучшие времена - девальвация привела к росту их проблемных активов. Как правило, долларовые заемщики не могут, а зачастую отказываются платить по растущему курсу американской валюты. На этом фоне просадка рыночной стоимости залога чревата обострением ситуации». 

Надо отметить, что размышления А.Гасанова не голословны и основаны на анализе происходящего. Являясь руководителем фирмы «Антиколлектор», наш собеседник принимает непосредственное участие в судебных процессах по долговым обязательствам граждан перед коммерческими банками. С его слов, клиенты пытаются оттянуть судебные процессы, дожидаясь снижения рыночной стоимости залоговой недвижимости, чтобы в последующем купить ее через третьих лиц. Но проиграют ли банки от ползучего снижения цен на недвижимом рынке? Для ответа на этот вопрос следует рассматривать не только возможные потери кредитных организаций от снижения индексов недвижимости, важно учитывать рисковую политику кредиторов, имеющих в арсенале не только собственный подход к оценке залоговой недвижимости, но возможности продажи имущества «собственным» клиентам и многие прочие негласные преференции. 

«Кстати, одним из распространенных способов, обеспечивающих выполнение обязательств должником перед кредитором, является возможность оставить квартиру в залог. Это означает, что недвижимость в случае признания заемщика неплатежеспособным может быть конфискована банковскими организациями в счет оплаты задолженности. При этом, по данным экспертов, одной из проблем, существующих в банковской системе, является сложность именно залогового механизма. В результате банки сталкиваются с различными неудобствами, а поэтому и занижают стоимость имущества при его оценке. Таким образом, дом, который стоит, к примеру, 100 тысяч манатов, оценивают в 50 тысяч манатов», - отмечает эксперт общественного объединения «Содействие экономическим инициативам» Самир Алиев. 

В свою очередь генеральный директор MBA Consulting Нусрет Ибрагимов уточнил, что залоговая недвижимость подлежит продаже посредством аукционов Государственного комитета по имуществу. «Существует электронная регистрация такого имущества, и сегодня в интернете можно найти объявления о продаже залоговой недвижимости. Случается, что банки преднамеренно занижают стоимость недвижимости, перепродавая ее собственным сотрудникам или знакомым. Такое бывало, однако законом предусмотрена реализация залоговой недвижимости через аукцион», - сказал эксперт.

Риски заточены под кредиторов 

Несмотря на сложности, связанные с падением цен, практика кредитов под залог имущества заточена под интересы банков. И это объяснимо, ведь залог имущества под кредиты населению в нашей стране практикуется не первый год. 

«Как правило, банки оценивают рыночную стоимость недвижимости по своим критериям. Скажем, если залоговая недвижимость стоит 100 тыс. манатов, сумма кредита для заемщика, в лучшем случае, на 30-40% ниже его рыночной стоимости. К примеру, под залог недвижимости стоимостью 100 тыс. манатов банки выдают 65 тыс. манатов кредита. Такой подход диктуется не только желанием заработать. Кредитная организация страхует свои риски. Если в течение оговоренного срока заемщик не может погасить кредит, решением суда его имущество переходит банку, банк оформляет недвижимость на свое имя и продает, чтобы вернуть деньги», - пояснил Э.Азадов. 

Касаясь вопроса продажи залоговых квартир банками, нельзя не учесть такую деталь, как действующее налоговое законодательство, предусматривающее подоходный налог со сделок от купли-продажи недвижимости. По данным Э.Азадова, налоговые отчисления лишают кредитора весомой доли прибыли, ведь банк теряет определенные проценты. «По приведенному мной гипотетическому сценарию развития событий за 100 тыс. манатов кредитор получает 35 тыс. прибыли. При соблюдении налогового законодательства ему придется оплатить государственную пошлину в размере 4 200 манатов и 25% НДС. Разумеется, что кредитные организации всячески страхуют эти потери, вычитывая их из кредита. И если раньше, до вступления в силу закона, под залог недвижимости стоимостью 100 тыс. манатов клиент получал 65 тыс., теперь эта сумма в ряде случаев сократилась, как минимум, на десять тысяч», - посчитал эксперт. 

По мнению специалиста, в целом налоговое наступление изначально предвещало рост площади теневого рынка сбыта. «Ведь существует такая лазейка, как передача прав собственности по генеральной доверенности, способная заменить прямые сделки купли-продажи и стать тем самым путем утечки легального рынка в теневую плоскость, - сказал наш собеседник. - Этот сценарий будет разворачиваться по принципу утром стулья - вечером деньги, потому что «продавец», или сторона такого соглашения, может стать владельцем недвижимости только через три года. В целом такое развитие событий таит себе перспективу различного рода проблем». 

Кстати, по данным президента Ассоциации банков Азербайджана Закира Нуриева, более 70% залогового имущества банков и других финансовых институтов приходится на недвижимость. По его словам, большинство субъектов малого и среднего предпринимательства (МСП) в стране используют в качестве залога недвижимость. «Недвижимое имущество составляет малую часть, примерно 22% имеющихся активов владельцев МСП. Кредиторы же требуют именно его в качестве залога», - говорит З.Нуриев. 

Надо отметить, что в настоящее в стране насчитывается свыше 200 тыс. действующих субъектов малого и среднего предпринимательства, причем 70% из них приходится на долю торговли, обслуживания и транспортного сектора. 

Источник: kaspiy.az

© Materiallardan istifadə edərkən hiperlinklə istinad olunmalıdır
+12°C
  • $ USD
    1.7339
  • € EUR
    1.8516
  • ₽ RUB
    0.0272